Arriba tienes el reparto concepto a concepto y lo que pagas tú para hipotecas de 150.000, 200.000 y 300.000 €. Aquí abajo, el porqué de cada partida. No es asesoramiento financiero ni una factura cerrada: los importes dependen del inmueble, de la comunidad autónoma y de la entidad. Confírmalos con el banco y consulta el Banco de España.

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Qué paga el banco según la Ley 5/2019

Con la LCCI, el banco asume buena parte de los gastos de constitución de la hipoteca. En general le corresponden los aranceles de notaría por la escritura del préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría.

Además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) ligado al préstamo hipotecario lo paga la entidad. Este reparto busca equilibrar la relación entre banco y cliente.

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Qué pagas tú

Como cliente, normalmente te corresponde la tasación del inmueble, necesaria para que el banco sepa cuánto vale la vivienda y decida cuánto financia. También sueles asumir las copias de la escritura que pidas para ti.

Ten en cuenta que los gastos e impuestos de la compraventa en sí (como el IVA en vivienda nueva o el ITP en la usada) son distintos de los de la hipoteca y corren por tu cuenta.

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Por qué tu factura casi no cambia si pides más dinero

Es el punto que más sorprende: los gastos de la hipoteca que pagas TÚ son importes fijos, no un porcentaje del préstamo. La tasación cuesta prácticamente lo mismo para una hipoteca de 150.000 € que para una de 300.000 €, porque lo que se tasa es la vivienda, no el préstamo. Lo mismo con la copia de la escritura.

Los conceptos que sí escalan con el importe —notaría, registro e IAJD— se calculan sobre la responsabilidad hipotecaria (el capital garantizado más intereses y costas, siempre mayor que el capital prestado) y, precisamente esos, los paga el banco desde la Ley 5/2019. El único concepto proporcional que puede tocarte es la comisión de apertura, y hoy la mayoría de ofertas la traen al 0 %: compruébalo en la FEIN antes de firmar.

Corolario práctico: pedir 50.000 € más de hipoteca no dispara tus gastos de formalización. Lo que sí sube es la cuota y los intereses totales, y eso lo ves en el simulador.

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Los gastos de la compraventa sí los pagas tú (y son el grueso)

Cuidado con mezclar dos facturas distintas. Todo lo anterior son gastos de la HIPOTECA. La COMPRAVENTA de la vivienda es una escritura aparte, con su propia notaría, su propio registro, su propia gestoría y, sobre todo, su propio impuesto: ITP en vivienda de segunda mano, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, o IVA al 10 % más AJD en obra nueva. Esa factura la paga el comprador entera y es, con diferencia, la partida gorda del ahorro previo.

Por eso las cifras que circulan del tipo "prepara un 10-12 % del precio de la vivienda" se refieren casi por completo a la compraventa, no a la hipoteca. Si estás calculando cuánto necesitas ahorrar, suma: la entrada (habitualmente el 20 % que el banco no financia), los impuestos y gastos de la compraventa según tu comunidad, y los pocos cientos de euros de la hipoteca de las tablas de arriba.

Esta página cubre solo los gastos de la hipoteca. Para el tipo exacto de ITP o AJD que te aplica, consulta el de tu comunidad autónoma: varía mucho de una a otra.

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Lo que cambia respecto a antes de la ley

Antes de la LCCI, en muchas hipotecas el cliente asumía gastos que la jurisprudencia y la ley han ido reasignando. La Ley 5/2019 fijó un reparto más protector para el consumidor en los préstamos firmados a partir de su entrada en vigor.

Si tu hipoteca es anterior, el reparto pudo ser distinto. Para casos concretos o reclamaciones, conviene asesorarte de forma específica; esta página solo ofrece información general.