Esta guía te explica qué mirar y en qué orden. Todo lo que verás es información orientativa: no es asesoramiento financiero y las condiciones reales dependen del banco y de tu perfil. Confírmalas con la entidad y consulta el Banco de España.
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TIN vs TAE: por qué la TAE manda
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje que aplica el banco al capital, pero no incluye comisiones ni otros gastos. La TAE (tasa anual equivalente) sí los incorpora, por eso refleja mejor lo que de verdad te cuesta el préstamo.
Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas. Aun así, ten en cuenta que la TAE de una hipoteca variable se calcula asumiendo que el tipo actual se mantiene, algo que no ocurrirá: es una referencia, no una certeza.
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Fija, variable o mixta
En la fija pagas el mismo tipo durante toda la vida del préstamo, lo que da previsibilidad. En la variable, el tipo se compone de un diferencial más el Euríbor, así que la cuota sube o baja con el mercado. La mixta combina un tramo inicial fijo y luego variable.
No hay una opción mejor para todo el mundo. Depende de tu tolerancia al riesgo, de cuánto valoras la estabilidad y de tu situación. Lo desarrollamos en la guía de hipoteca fija o variable.
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La vinculación: cuándo bonifica de verdad
Muchos bancos rebajan el tipo si contratas productos como nóminas, seguros de hogar o de vida, o tarjetas. Esa bonificación reduce el interés, pero el coste de los productos puede comerse el ahorro.
Para comparar bien, calcula el coste total con y sin vinculación, incluyendo el precio de los seguros. A veces un tipo algo más alto sin productos vinculados sale más barato en conjunto.
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Ordena por coste total, no por la comisión
Las comisiones (apertura, amortización anticipada, subrogación) importan, pero son una parte del total. Fijarte solo en quitar una comisión puede llevarte a elegir peor.
La forma más honesta de comparar es sumar todo lo que pagarás: intereses, comisiones, productos vinculados y gastos, a lo largo del plazo. No existe "el mejor banco" como hecho absoluto; lo razonable es hablar de la opción más adecuada según las condiciones publicadas u orientativas y tu caso concreto.