SIMULADOR INDEPENDIENTE DE HIPOTECAS · ESPAÑA
Simulador de hipoteca 2026: cuota, impuestos de tu comunidad y ahorro necesario
Pon el precio de la vivienda, el ahorro que aportas y tu comunidad: el simulador calcula el impuesto de la compra, el préstamo que necesitas, cuánto dinero propio hace falta y la cuota mensual con el sistema de amortización francés, el habitual en los bancos españoles.
FICHA TÉCNICA · CÁLCULO EN VIVO
TU COMPRA
TU HIPOTECA
- Impuesto (ITP)
- 15.000 €
- Entrada
- 55.000 €
- Préstamo
- 195.000 €
- Financiación
- 78 % del precio
- Ahorro para la compra
- 65.000 €
Ahorro para la compra: impuesto, otros gastos que pongas y el 20 % del precio, si la tasación llega al precio (el banco financia sobre el menor de los dos). No incluye tasación, copias ni comisión de apertura de la hipoteca si no los pones en «Otros gastos».
- Importe
- 195.000 €
- Plazo
- 25 años · 300 cuotas
- TIN
- 2.80 %
- Sistema
- Francés (cuota constante)
- Intereses tot.
- 76.366 €
- Total a devolver
- 271.366 €
Estimación con el sistema de amortización francés (cuota constante); la última cuota se ajusta por el redondeo y el total sale de la tabla de amortización. No es asesoramiento ni una oferta: el tipo, las comisiones y la vinculación los fija cada banco. Confírmalo con la entidad y el Banco de España.
Comunidad de Madrid, vivienda usada: ITP 6 %, sobre el precio (tipo efectivo sobre el precio 6 %).
Calculado sobre el precio porque no has puesto el valor de referencia de Catastro. Si es mayor, el impuesto sube: se paga sobre el mayor de los valores.
- «Tipo de gravamen general aplicable a la transmisión de bienes inmuebles y a la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, salvo los derechos reales de garantía: 6 % (art. 28.1 TR aprobado por D.Leg. 1/2010» (Ministerio de Hacienda — Tributación Autonómica. Medidas 2026, Capítulo IV (ITP y AJD); línea 23260 de su texto, revisado el 2026-10-05)
La Comunidad de Madrid tiene tipos reducidos (por ejemplo, vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad) que no calculamos: están en su apartado de ITP y AJD del Capítulo IV de «Tributación Autonómica. Medidas 2026» (Ministerio de Hacienda). Tu impuesto puede ser menor.
Tabla de amortización por años
| Año | Cuotas | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.854,72 € | 5390,24 € | 5464,48 € | 189.535,52 € |
| 2 | 10.854,72 € | 5235,25 € | 5619,47 € | 183.916,05 € |
| 3 | 10.854,72 € | 5075,86 € | 5778,86 € | 178.137,19 € |
| 4 | 10.854,72 € | 4911,95 € | 5942,77 € | 172.194,42 € |
| 5 | 10.854,72 € | 4743,41 € | 6111,31 € | 166.083,11 € |
| 6 | 10.854,72 € | 4570,09 € | 6284,63 € | 159.798,48 € |
| 7 | 10.854,72 € | 4391,84 € | 6462,88 € | 153.335,60 € |
| 8 | 10.854,72 € | 4208,52 € | 6646,20 € | 146.689,40 € |
| 9 | 10.854,72 € | 4020,04 € | 6834,68 € | 139.854,72 € |
| 10 | 10.854,72 € | 3826,20 € | 7028,52 € | 132.826,20 € |
| 11 | 10.854,72 € | 3626,86 € | 7227,86 € | 125.598,34 € |
| 12 | 10.854,72 € | 3421,84 € | 7432,88 € | 118.165,46 € |
| 13 | 10.854,72 € | 3211,03 € | 7643,69 € | 110.521,77 € |
| 14 | 10.854,72 € | 2994,25 € | 7860,47 € | 102.661,30 € |
| 15 | 10.854,72 € | 2771,30 € | 8083,42 € | 94.577,88 € |
| 16 | 10.854,72 € | 2542,05 € | 8312,67 € | 86.265,21 € |
| 17 | 10.854,72 € | 2306,27 € | 8548,45 € | 77.716,76 € |
| 18 | 10.854,72 € | 2063,82 € | 8790,90 € | 68.925,86 € |
| 19 | 10.854,72 € | 1814,48 € | 9040,24 € | 59.885,62 € |
| 20 | 10.854,72 € | 1558,09 € | 9296,63 € | 50.588,99 € |
| 21 | 10.854,72 € | 1294,42 € | 9560,30 € | 41.028,69 € |
| 22 | 10.854,72 € | 1023,26 € | 9831,46 € | 31.197,23 € |
| 23 | 10.854,72 € | 744,41 € | 10.110,31 € | 21.086,92 € |
| 24 | 10.854,72 € | 457,68 € | 10.397,04 € | 10.689,88 € |
| 25 | 10.852,66 € | 162,78 € | 10.689,88 € | 0,00 € |
Datos revisados el : Ministerio de Hacienda — Tributación Autonómica. Medidas 2026, Capítulo IV (ITP y AJD) · BOE — Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) · BOE — Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido · BOE — Euríbor de septiembre de 2026 (Banco de España).
Herramienta informativa, no asesoramiento financiero. No somos un banco ni un intermediario de crédito. Las cuotas, tipos (TIN/TAE), el Euríbor y los gastos son estimaciones orientativas: las condiciones reales dependen de tu perfil y de cada entidad. El Euríbor varía a diario y una hipoteca variable puede subir o bajar. Confirma siempre las condiciones con el banco y consulta el Banco de España.
SimulaCuota es una web informativa. No somos un banco ni un intermediario de crédito, y lo que ves aquí es una estimación orientativa para ayudarte a entender y comparar. Las condiciones reales dependen del banco y de tu perfil: confírmalas siempre con la entidad y consulta la información del Banco de España.
01 SECCIÓN
Qué hace el simulador y qué necesitas
Introduces tres datos básicos: el importe que quieres financiar, el plazo en años y un tipo de interés. Con eso el simulador estima tu cuota mensual y te da una idea del coste total a lo largo de la vida del préstamo.
Los números que verás son orientativos. Sirven para comparar escenarios entre sí (por ejemplo, qué pasa si alargas el plazo o cambias el tipo), no para asumir que ese será el precio que te ofrecerá un banco.
02 SECCIÓN
Los impuestos de la compra según tu comunidad
Al comprar una vivienda usada pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y su tipo general lo fija cada comunidad autónoma: unas aplican un tipo único (el 6 % en la Comunidad de Madrid o el 7 % en Andalucía) y otras una escala por tramos de valor (como Cataluña o Aragón). El simulador aplica la regla general de cada una tal como la recoge el Ministerio de Hacienda en «Tributación Autonómica. Medidas 2026».
En una vivienda nueva comprada al promotor pagas IVA del 10 % (artículo 91 de la Ley del IVA) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura, cuyo tipo general también fija tu comunidad.
Muchas comunidades tienen además tipos reducidos (vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad…) que el simulador no calcula: tu impuesto puede ser menor. En el País Vasco y Navarra rige su régimen foral, y en Canarias la vivienda nueva paga IGIC: ahí no damos cifra.
03 SECCIÓN
Cuánto dinero necesitas ahorrado
Los bancos suelen financiar hasta en torno al 80 % del menor entre la tasación y el precio de compra de la vivienda habitual. El resto del precio y todos los impuestos y gastos de la compraventa salen de tu ahorro. Por eso el simulador resta primero de tu ahorro el impuesto y los gastos que indiques, y lo que queda va a la entrada: el préstamo es el precio menos esa entrada.
04 SECCIÓN
Cómo se calcula la cuota: el sistema francés
En el sistema francés la cuota es constante mientras no cambie el tipo de interés. La parte de intereses de cada cuota baja mes a mes y la de capital sube, porque el interés se calcula sobre lo que aún debes.
Esto explica por qué amortizar anticipadamente al inicio del préstamo suele tener más efecto sobre los intereses totales que hacerlo al final. Encontrarás la fórmula concreta que usamos en nuestra página de metodología.
05 SECCIÓN
Importante: el tipo variable puede subir o bajar
Si simulas una hipoteca variable, recuerda que el Euríbor varía a diario y se revisa periódicamente. Tu cuota puede subir o bajar a lo largo del préstamo, así que una simulación a tipo de hoy no garantiza la cuota de mañana.
Por eso conviene simular también con tipos más altos para ver si podrías asumir la cuota en un escenario adverso. Esta web no constituye asesoramiento financiero; la decisión y las condiciones finales son cosa tuya y de la entidad.
Cómo lo calculamos · Comparar fija y variable · Gastos de la hipoteca.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué impuesto pago al comprar una vivienda usada?
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de tu comunidad, sobre el mayor entre el precio, el valor que declaréis y el valor de referencia de Catastro (si la vivienda no lo tiene, cuenta el valor de mercado). El tipo general cambia según la comunidad: por ejemplo, el 6 % en la Comunidad de Madrid y el 7 % en Andalucía; otras, como Cataluña o Aragón, aplican una escala por tramos de valor. Si tienes derecho a un tipo reducido, pagarás menos.
- ¿Y si la vivienda es nueva?
- En la primera venta del promotor pagas IVA del 10 % (incluidas hasta dos plazas de garaje y los anexos que se vendan con ella, según el artículo 91 de la Ley del IVA) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura, con el tipo general de tu comunidad. En Canarias la vivienda nueva paga IGIC y no lo calculamos.
- ¿Cuánto ahorro necesito para comprar una vivienda?
- Con la financiación habitual de alrededor del 80 %, el 20 % del precio más el impuesto y los gastos de la compra. Ejemplo: una vivienda usada de 250.000 € en la Comunidad de Madrid pide 50.000 € de entrada más 15.000 € de ITP (6 % sobre una base de 250.000 €: ni el valor de referencia, ni el declarado ni, si no hay referencia, el de mercado superan el precio), 65.000 € en total, si la tasación llega al precio; a eso se suman notaría, registro y gestoría de la compraventa, y la tasación y las copias de la hipoteca.
- ¿El resultado del simulador es una oferta?
- No. Es una estimación orientativa basada en los datos que introduces. Las condiciones reales (tipo, comisiones, vinculación) dependen del banco y de tu perfil, y debes confirmarlas con la entidad.
- ¿Por qué mi cuota real puede ser distinta?
- Porque el banco evalúa tu solvencia, aplica sus propios tipos y puede exigir productos vinculados o comisiones. Además, en una hipoteca variable la cuota cambia cuando se revisa el Euríbor.
- ¿SimulaCuota da asesoramiento financiero?
- No. Somos una web informativa, no un banco ni un intermediario de crédito. Para asesoramiento sobre tu caso, acude a la entidad y consulta los recursos del Banco de España.